Uitbouw financieren: hypotheek verhogen of lenen?

Netto kosten per leenbedrag

Wat het lenen kost over de hele looptijd, na aftrek van 37,56 %, inclusief eenmalige kosten. Hypotheek tegen 4,2 % met € 3.000 kosten, persoonlijke lening tegen 7 % zonder afsluitkosten, beide annuïtair:

Rentes zijn onze aannames op basis van gepubliceerde tarieven in september en oktober 2026: 10 jaar vast voor de hypotheek, een vaste rente voor de persoonlijke lening. Met een hoger inkomen in de eerste schijf trek je minder af; 37,56 % is in 2026 het maximum.

Waarom de persoonlijke lening bij kleine bedragen wint

De hypotheekrente is lager, maar wie de hypotheek verhoogt, betaalt bijna altijd een adviseur, een notaris voor de nieuwe hypotheekakte en een taxatie. In ons model is dat € 3.000. Bij € 33.000 voor een kleine uitbouw van 10 m² is dat al bijna een derde van alle rente die je over 10 jaar betaalt. Bij € 45.000 weegt het rentevoordeel van de hypotheek zwaarder.

Het omslagpunt hangt vooral af van de looptijd: hoe langer je leent, hoe meer het renteverschil telt en hoe lager het bedrag waarboven de hypotheek goedkoper is. Een persoonlijke lening kun je meestal niet langer dan 10 tot 15 jaar spreiden.

Rente aftrekken: de regels

De Belastingdienst stelt geen eisen aan de vorm van de lening, wel aan het gebruik en de aflossing. Je moet het geld besteden aan de eigen woning, kunnen aantonen dat het naar de verbouwing ging en de lening minstens annuïtair aflossen in maximaal 30 jaar. Een aflossingsvrije lening geeft geen aftrek. De verbouwingskosten zelf zijn niet aftrekbaar, alleen de rente en de financieringskosten zoals advies en notaris.

Leen je meer dan je uitgeeft, dan is de rente over de hele lening de eerste 6 maanden aftrekbaar. Daarna alleen over het deel dat je aan de verbouwing hebt besteed; de rest valt in box 3. Met een bouwdepot mag je tot 2 jaar aftrekken, maar na 6 maanden gaat de rente die je over het depot ontvangt eraf. Zie Belastingdienst: geld lenen voor een verbouwing.

Hoeveel mag je bijlenen?

Banken lenen maximaal 100 % van de marktwaarde van de woning, en meer voor energiebesparende maatregelen. Bij een verbouwing tellen de meeste geldverstrekkers de waarde ná verbouwing, vastgesteld in een taxatierapport op basis van je bouwplannen. Hoeveel een uitbouw aan waarde toevoegt, verschilt sterk per gemeente; zie wat een m² woning waard is in jouw gemeente. Je inkomen bepaalt daarnaast hoeveel je in totaal mag lenen.

Na de verbouwing stijgt ook je WOZ-waarde, en daarmee het eigenwoningforfait van 0,35 %. Stijgt de waarde met € 45.000, dan is dat € 158 extra bijtelling per jaar, ongeveer € 59 belasting. Dat is klein naast de rente.

Isolatie en installaties apart financieren

Het Nationaal Warmtefonds leent voor energiebesparende maatregelen, zoals isolatie, een warmtepomp of zonnepanelen, met een rente van 3,76 % bij 10 jaar looptijd en lager voor lage inkomens. De uitbouw zelf valt er niet onder, maar extra isolatie of een warmtepomp die je tegelijk laat aanleggen wel. Dat deel lenen tegen een lagere rente scheelt, en het telt niet mee voor je leenruimte op de hypotheek.

Spaargeld of lenen?

Met eigen geld betaal je geen rente, maar je mist wel spaarrente, en spaargeld boven de heffingsvrije voet valt in box 3. Met lenen houd je een buffer voor tegenvallers, die bij een uitbouw zelden uitblijven. Een veelgebruikte middenweg: de onvoorziene kosten, vaak 10 % van de bouwsom, uit spaargeld en de rest lenen.

Lees verder: Wat is een m² waard in jouw gemeente?Leges per gemeenteVergunningvrij bouwenMethode en bronnen